独立 稀缺 穿透

(资料图)

细流汇海，顺势而变！

作者：郭兴

编辑：李晨

风品：林勇

来源：铑财——铑财研究院

全国房市重启看北京，北京房市关键在商住。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“公告”），对商办类项目的开发、销售予以管制。

彼时，公告的核心内容可概括为三条。其一，新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；其二，个人不得购买商办新房；其三，停止个人购买商办新房和二手房的贷款。在上述政策影响下，商办项目销售也陷入低谷。

当前，随着中央提出着力扩内需、支持住房改善。如何盘活存量地产资源，解决“商改住”“限购限贷”等遗留问题，也成为各界关注的焦点。

2月27日，由北京住宅房地产商会、《财经》杂志主办的“商办类项目保交楼、保民生、化解金融风险研讨会”圆满召开。会上，专家学者、企业代表就解决商办项目难题，助力北京楼市平稳健康发展建言献策。

01

商办项目库存成顽疾

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自2017年“3.26”新政实施以来，北京商办项目始终位于低谷。一方面，商办项目的市场销售均价从2017年的4.4万元/平方米，一路猛跌至1.8万元/平方米，造成了业主资产的缩水。另一方面，新政及其溯及既往的适用方式，给已拿地的房企带来了经营风险。北京住宅房地产商会统计显示，大量商办项目的“搁浅”或“滞销”，长期占用的沉淀资金近8000亿元。

会上，汇力基金董事长、原中房集团董事长孟晓苏指出，北京商办项目目前存在审批过量，库存挤压的问题。他表示：“过去我们搞开发的时候在住宅小区里都是7%的商业配套，8%的服务配套，结果现在批到了跟商品房1比1，甚至批到了高于商品房。”

正常来说，一个城市商办用地供应占住宅的20%左右，然2009年至2016年，北京商办供应占住宅的比例已近100%。同时，2009年以来，北京未上市的商办用地面积达4172万平方米，并且这些项目几乎都是在2017年前拿的地。

旭辉北京公司总经理张志军表示，目前，旭辉持有一些一直没有开发的商办项目用地，商办项目需要从规划端解决产品存在的问题。商办项目普遍面临每户面积设计过大、很难找到客户的问题，需要通过更改设计完成改造，促进项目销售。商办类项目可以做养老、公租房、保障房并由政府统一回购等方面尝试。

不过，对于大多数存量商住项目来说，其并不适合转做租赁、养老。泰禾集团北京区域范伟表示，当前商住存量项目拿地大都在2017年之前，每年资金成本罚息、运营成本、管理成本即便能够改做长租公寓，亦无法使得项目有充足流动性。

事实上，除了面临的成本覆盖问题外，房企还面临新政限制导致的空置问题。

无独有偶，金地商置副总李瑞杭亦提及新政单套份额不能低于500平方米的要求。受该要求影响，套内面积500平方米下，建筑面积将达700平方米到800平方米。以五环内的项目为例，单套售价便在三千万。此外，套内500平方米的限制亦影响了住宅配套商业的出售和已购买业主的变现。

对于位于园区的商办项目来说，政策变更给企业造成的经营困扰亦不可忽视。绿地北京公司副总李志祺表示，“很多项目拿地的时候没有太多限制，园区一般出准入的标准与拿地时招标化文件不一致的情况。再比如说，将企业疏解至五环、六环算不算疏解出核心区。

总而言之，“3.26”新政带来的影响是多方面的，尤其是对房企的影响尤甚。那么，拉动内需的当下，我们又该如何推动商住地产项目复苏呢？

02

专家呼吁调控转向

房企代表建议调整政策

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针对与会房企面临的商住项目问题，专家学者、企业代表纷纷建言献策。

汇力基金董事长、原中房集团董事长孟晓苏表示：“我们现在要重振经济，必须先启动房地产，启动以后它的拉动力谁也赶不上。”基于一线楼市带动全国的规律。孟晓苏认为，启动房地产市场也要从一线城市起步。具体到北京楼市，从商办项目启动是适合的。

孟晓苏认为，启动商办项目问题首先要解开楼市枷锁，取消“商改住”的限制。他表示：“商住已经空了不少，存量都在，压住的是银行资金，而且商住一旦要能够销售的话，还有可能降低北京的平均房价。”

中央财经大学法学院教授，不动产与自然资源法研究中心主任宋志红表示，造成如今处境的导火索为“3.26”新政。彼时，面对市场乱象，政府调控有其必要性，但从结果来看显然用力过猛。

她认为，“3.26”新政一体适用于此前已经拿地的项目，导致此前拿地的项目在销售的时候面临问题，这显然对拿地并合法开发建设的企业造成了损害。她表示，房地产业的治理和调控方式必须走向法治化，尤其要发挥好法治在房地产业护根本、稳预期、利长远方面的重要作用。改变政策调控溯及既往的问题，稳定企业的政策预期。

江南集团董事长于全表示，按道理，政策应该三年左右一调整。如今“3.26”新政已近六年，是时候调整了。

他建议商住项目作为政府的回迁楼。一方面，商住项目的价格已接近回迁楼，另一方面，落户人才购房的刚需仍在。这样做既能满足刚需购房者的需求，也能盘活存量，别让资产闲置。此外，于全还建议，调整北京首付认房认贷的限制。他表示，北京购房需要交80%的首付，这大大限制了刚需购房者的热情。“因城施策”要求下，北京也应及时调整相关政策。

无独有偶，北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，希望政府能打开个人的商住购房资格，放宽商住的贷款限制，盘活京城的存量商住项目，满足消费者的购房需求。房地产作为国民经济的支柱，理应在拉动内需方面作出应有的贡献。

在范伟看来，打破当前商住项目的困局需抓住痛点。他表示，破局需要从解除限购和打开贷款两方面着手。目前，远郊项目的去化难度大，商住项目压力更远胜住宅。他建议能否从五环外解开限购，并仍维持原来的首付50%，十年的贷款。

融创西长安壹号项目总经理张皓表示，融创在北京的商办项目在2014年通过招拍挂取得的商住项目至今已是第9个年头，试图以“产业孵化基地、政府保障房回购、长租公寓、外资收购做康养运营以及发行Reits等多元化”测算论证，找寻盘活存量的途径，都因核心瓶颈“算不过帐”而夭折。面临前期拿地成本较高、建设及运营管理资金沉淀周期长、商办限购后去化慢和入市项目价格倒挂的现象严重。

从市场需求来看，商业购买群体99%以上是个人。着眼长远，北京作为全国的科技中心，依然会吸引大量人才落户。对于这些高知而言，存量庞大的商住项目无疑可以成为他们抵京后的落脚点。

基于此，张皓建议，在中央经济会议提出“扩大内需”的前提下，迎合北京城市十四五经济发展的新产业规划，呼吁拟依据市场上商住存量项目取得拿地、规划审批、开工建设的时间划线，采取“老项目老政策，新项目新政策”，作为区分式辅助城市新经济发展时代的阶段性产品，回归市场供需关系的自然盘活去化。

房地产业是国民经济的支柱产业，其占金融财产的40%，占地方财政的50%，占民财富的60%。我国的经济复苏离不开地产的拉动。

目前来看，结合房住不炒的指导方针，存量商住项目无疑是一大突破口。聚焦北京房地产市场，放宽商住项目的购买资质，贷款限制，不仅能够推动存量项目去化，更能带动上下游产业的繁荣，实为利国、利民、利企的好事。

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